Dalam konteks ini, saya lebih suka gunakan perkataan "terciduk" dan bukan "tersontot", yang lebih sesuai jika ia melibatkan scam.
KISAH 1
Beberapa tahun lepas pernah didatangi sepasang suami isteri pelabur yang pernah berpendapatan RM1 juta kemudiannya beli beberapa buah rumah dengan cara multisub.
Masa datang jumpa saya, cashflow rumah negatif, pendapatan bisnes menyusut dan jumpa saya suami isteri untuk strukturkan balik kewangan mereka.
Rumah-rumah kondo yang dibeli dijanjikan GRR (Guaranteed Rental Return) selama beberapa tahun menyebabkan mereka tertarik membeli unit tersebut. Tidak ada maslaha dengan janji tersebut, sebab pemaju memang delivery apa yang dijanjikan.
Ketika datang jumpa saya, pendapatan utama mereka telah banyak menyusut akibat kemelesetan ekonomi ketika itu (cerita ini sekitar 2017 / 2018).
Memang mereka mengakui terpengaruh dengan strategi dan teknik yang diajar melalui seminar-seminar yang mereka hadiri untuk membeli banyak rumah serentak.
Sementelah, mereka memang layak pun untuk beli unit-unit tersebut sesuai dengan pendapatan bisnes mereka 1 juta setahun.
Selepas menyemak aliran tunai mereka, ternyata ia negatif. Pendapatan semasa tidak mampu menanggung perbelanjaan bulanan mereka dan bergantung kepada kad kredit dan hutang. Dalam masa sama, tempoh GRR mereka juga sudah hampir tamat dan kos bulanan mereka bakal meningkat lagi dan aliran tunai negatif akan bertambah.
Bayangkan, orang yang berpendapatan RM1 juta pun boleh terciduk!
Dalam konteks kes ini, ia adalah silap percaturan. Sekurang-kurangnya 3 percaturan mereka yang silap.
1. Pertama, silap percaturan tentang pendapatan tahunan RM1 juta tadi boleh kekal lama.
2. Kedua, silap percaturan sewa unit-unit hartanah mereka boleh berikan aliran tunai positif.
3. Ketiga, tidak menyediakan dana kecemasan untuk menghadapi "bleading" pelaburan hartanah sewaan mereka.
Apa yang saya syorkan kepada mereka ialah jual sahaja unit-unit tersebut untuk tujuan cut-loss. Mereka hanya jumpa saya sekali sahaja dan tak pasti apakah nasib mereka selepas itu.
KISAH 2
Ini cerita terbaru.
Seorang rakan saya yang menjalankan bisnes homestay dengan lebih 10 unit, sudah lepaskan unit-unit yang dipegang baru-baru ini.
Ya, lebih 10 unit homestay di Shah Alam dan pendapatannya terjejas teruk apabila kurang penyewa disebabkan krisis Covid-19 sejak tahun lepas.
Tapi bagaimana dengan mudah beliau lepaskan unit-unit homestay itu? Ia bukan multisub tapi sublet. Nampak sama tapi bukan.
Bagi yang tak tahu, istilah "sublet" bermaksud kita sewa dengan pemilik asal rumah, kemudian sewakan kembali kepada orang lain. Ia salah satu strategi dalam pelaburan hartanah.
Mujurlah beliau jalankan bisnes homestay melalui cara sublet. Jadi, lebih mudah untuk dilepaskan berbanding yang menggunakan pinjaman bank.
Hujung tahun 2019 pasaran sewaan homestay belia semakin kuranh dan beliau hubungi pemilik-pemilik asal untuk tamatkan kontrak.
Ketika PKP, beliau bersyukur kerana tidak lagi memegang sebarang unit kecuali unit sendiri.
Saya nampak startegi beliau menjalankan secara sublet lebih cerdik dan mudah untuk keluar, walaupun kos bulanan mungkin lebih tinggi berbanding ansuran bulanan jika buat sewa beli dengan bank.
Beberapa kelebihan sublet
1. Tak perlu buat hutang dengan bank.
2. Nama tak ada dalam CCRIS
3. Mudah dilepaskan sekiranya terdesak berbanding nak jual.
Ada orang tak suka cara sublet sebab kita tak memiliki rumah tersebut. Tapi bagi saya "cinta tak semestinya memiliki". Eh, apa kaitan? Hahahaha...
JANGKAAN PASARAN DAN POTENSI HARTANAH
Suka saya letakkan DISCLAIMER awal-awal, saya bukan pelabur hartanah tegar dan bukan trainer dan sifu hartanah. Saya hanya ejen cabuk.
1. Saya jangkakan, akan lebih ramai pelabur hartanah akan terciduk selepas tamat moratorium nanti.
2. Dalam masa sama, dijangka akan ada banyak unit-unit hartanah yang akan dijual di bawah harga pasaran. Sekarang pun begitu. Banyak juga saya dapati harga jualan rumah di pasaran sekunder yang dijual lebih kurang harga lelong.
3. Jika ada yang mahu membeli rumah, sekarang ialah masa yang sesuai. Boleh survey dulu dan rancang untuk beli. Itu pun dengan syarat ada tunai yang mencukupi.
4. OPR diturunkan beberapa kali ini menyebabkan sekarang masa yang sesuai untuk membeli hartanah. Ansuran bulanan akan jadi rendah. Yang untung ialah pembeli sedia ada.
5. Elakkan beli unit under construction, dibimbangi pemaju tak mampu siapkan dalam masa yang munasabah. Jika nak beli juga, lakukan due diligence. Semak betul-betul latar belakang pamaju.
6. Untuk kurangkan risiko, boleh juga mulakan pelaburan hartanah melalui cara sub let. Ia ada kelebihan tersendiri walaupun kita tak memiliki rumah tersebut. Cinta tak semestinya memiliki... π
7. Pelaburan hartanah ialah pelaburan yang mempunyai risiko. Risikonya tinggi dan jalan keluar juga makan masa yang lama untuk jual dan masa jual tak semestinya untung.
8. Jika tak melabur hartanah pun, paling kurang boleh rancang untuk beli sendiri. Jangan mudah terpengaruh dengan peluang. Ia macam LRT. Sekali ia terlepas, akan ada lagi train baru akan sampai. Kena belajar dan bersabar.
- Afyan Mat Rawi
Jom belajar ilmu kewangan secara online dan bermodul di #eSeminarBMW klik www.SeminarBMW.com
